Hipotekarna obveznica (pomen, primer) | Kako deluje?

Pomen hipotekarnih obveznic

Hipotekarna obveznica se nanaša na obveznico, izdano vlagatelju, ki je podprta s skupino hipotek, zavarovanih s premoženjem na nepremičninah (stanovanjskih ali poslovnih), zaradi česar posojilojemalec plača vnaprej določeno vrsto plačil, katerih neuspeh lahko privede do prodaje ali zasega sredstva.

Vlagatelji prejmejo mesečno plačilo, ki vključuje obresti in znesek glavnice, ko posojilojemalec plača obresti in odplačilo dolga, ki si je izposodil denar, tako da nekaj nepremičnin hrani kot zavarovanje, v primeru, da posojilojemalec ne izpolni obveznosti, pa sredstvo lahko proda za odplačilo imetnikov obveznic. zavarovana s temi sredstvi.

Kako deluje hipotekarna obveznica?

Ko oseba kupi dom in ga financira tako, da ga obdrži kot hipoteko, dobi posojilodajalec lastništvo te hipoteke, dokler posojilo ni v celoti plačano. Posojilodajalec vključuje banke in hipotekarne družbe, ki dajejo posojilo za takšna nepremičninska sredstva. Banke nato te hipoteke unovčijo in jih s popustom prodajo investicijski banki ali kateremu koli drugemu državnemu subjektu. Na ta način banke takoj dobijo denar, ki bi ga prvotno prejeli v obdobju trajanja posojila, in tudi uspejo preusmeriti tveganje morebitnega neplačila s sebe na investicijske banke.

Nato investicijska banka ta paket prenese na SPV (namensko družbo) in izda obveznice za tista posojila, ki so zavarovana s hipoteko. Denarni tok teh posojil je v obliki obresti in plačila glavnice, ki se vsak mesec prenese na imetnike hipotekarnih obveznic. Ta postopek združevanja hipotek in prenašanja denarnega toka dolga na imetnike obveznic se imenuje listinjenje. Investicijska banka obdrži svoj delež v obrestni komponenti posojila, preostanek obresti in glavnico pa prenese na imetnike obveznic.

Vrste

Obstajajo različne vrste MBS (hipotekarno zavarovanje) -

# 1 - Hipotekarni vrednostni papirji

Pri tej vrsti MBS se plačila izvršijo sorazmerno med imetniki obveznic, ko so prejeta. Če je skupno število izdanih obveznic 1000 po 1000 dolarjev in je 10 vlagateljev, ki imajo po 100 obveznic, potem bi vsak vlagatelj prejel 1/10 plačila, ki mu je bilo nakazano. Vsak vlagatelj bi dobil svoj delež plačila glede na svoj delež. Če obstajajo predplačila, se bodo sorazmerno posredovala imetnikom obveznic. Noben imetnik obveznic ne bi dobil več ali manj od svojega deleža v celotnem imetju obveznic v teh hipotekah. V primeru neplačila bi izgubil vsak vlagatelj (če vrednost sredstva pade pod nominalno vrednost obveznic) do svojega deleža v obveznicah.

Tako se vlagatelji MPS ali imetniki obveznic soočajo s tveganjem predplačila in podaljšanja, ki je enako njihovemu deležu.

# 2 - CMBS (zavarovano zavarovanje s hipoteko)

Zgoraj smo videli, kako se vlagatelji MPS soočajo s tveganjem predplačila in v primeru predplačila, kako ga prejme vsak vlagatelj, ne glede na to, ali ga takrat potrebuje ali raje. Mnogi vlagatelji se ukvarjajo s predplačilom in tveganjem neplačila.

CMBS pomaga pri ublažitvi teh težav z usmerjanjem denarnih tokov iz hipotek v različne razrede ali sloje, imenovane tranše, tako da je vsak razred različno izpostavljen obema tveganjem. Vsako tranšo urejajo različna pravila glede razdelitve plačila. Vsaka tranša prejme plačilo obresti vsak mesec, glavnica in znesek predplačila pa se plačata zaporedno. CMBS je strukturiran tako, da bi se vsak razred obveznic zaporedno zaporedno upokojil.

Če obstajajo 4 tranše, bi bilo pravilo za mesečno glavnico in predplačilo tranš naslednje:

  • Tranša 1 prejel bi ves znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.
  • Tranša 2 - Ko je tranša 1 v celoti plačana; prejel bo ves znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.
  • Tranša 3 - Ko je tranša 2 v celoti plačana; prejel bo ves znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.
  • Tranša 4 - Ko je tranša 3 v celoti plačana, bo prejel znesek glavnice in predplačila, dokler glavnica ne bo enaka nič.

Na ta način se tveganje predplačila porazdeli med obroke. Največje tveganje predplačila je v tranši 1, medtem ko spodnje tranše delujejo kot blažilec blazin v primeru neplačila posojilojemalca. V zgornjem primeru ima Tranša 4 največje tveganje neplačila in najnižje tveganje predplačila, saj prej dobi predplačilo, ko so zgornje tri tranše v celoti plačane, in v primeru neplačila prevzame izgube.

Primer

Recimo, da je 10 ljudi najelo posojilo v višini 100.000 ameriških dolarjev s po 6%, tako da je hišo hranilo kot zavarovanje v banki ABC v skupni hipoteki 1.000.000 ameriških dolarjev. Banka bi nato ta hipotekarni znesek prodala investicijski banki XYZ in ta denar uporabila za nova posojila. XYZ bi prodal obveznice v višini 1.000.000 USD (1000 obveznic po 1000 USD) po 5%, podprte s temi hipotekami. Banka ABC bi prejela prejete obresti (5.000 USD) in komponento plačila v 1. mesecu XYZ, potem ko je zadržala maržo ali provizijo. Recimo, da provizija, ki jo obdržite, znaša 0,6% (0,05% mesečno) zneska posojila, zato je znesek, ki je bil 1. mesecu poslan XYZ, 4500 USD plus znesek odplačila. XYZ bi prav tako obdržal svoj razpon 0,6% (0,05% mesečno) na znesek posojila in preostanek obresti v višini 4000 USD zneska odplačevanja prvi mesec prenesel na imetnike hipotekarnih obveznic.

Tako lahko investicijska banka od banke kupi več hipotek prek denarja, prejetega od prodaje obveznic, banke pa lahko denar, prejet od prodaje hipotek, uporabijo tudi za nova posojila. V primeru neplačila lastnikov stanovanj bi lahko hipoteko prodali za poplačilo vlagateljev.

Hipoteka proti obveznicam

Glavna razlika med zadolžnico in hipoteko je, da obveznica ni zavarovana in je podprta le s polno vero in kreditom družbe izdajateljice, hipotekarna obveznica pa je zavarovana s premoženjem, ki ga je mogoče prodati, če posojilojemalec ne izpolni obveznosti. Zato je obrestna mera MBS zaradi nižjega tveganja nižja od obveznic.

Druga razlika je v plačilih in pogostosti plačil. Hipotekarne obveznice se plačujejo mesečno in vključujejo obresti ter glavno komponento. Dolžniške obveznice pa se plačujejo letno ali polletno, kar vključuje samo obrestno komponento, glavnica pa se plača ob zapadlosti.

Prednosti

  • Hipotekarni vrednostni papirji ponujajo višjo donosnost kot zakladni vrednostni papirji.
  • Ponuja višje donosnosti, prilagojene tveganju, kot druge obvezniške obveznice zaradi podpore hipotekarnih sredstev, kar zmanjšuje tveganje.
  • Zagotavljajo razpršenost premoženja, saj imajo nizko korelacijo z drugimi razredi sredstev.
  • Zagotavlja reden in pogost dohodek v primerjavi z drugimi izdelki s stalnim dohodkom. MBS ima mesečna plačila, medtem ko podjetniške obveznice ponujajo letno ali polletno plačilo.
  • Varščina s hipoteko je varnejša naložba kot zadolžnice, saj se v primeru neplačila zavarovanje s premoženjem lahko proda za poplačilo imetnikov obveznic.
  • MBS nima repnega tveganja, saj ob zapadlosti ni plačila glavnice v enkratnem znesku, ker mesečno plačilo vključuje obresti in glavnico, ki se porazdeli v življenjski dobi obveznice. Medtem ko pri drugih obveznicah obstaja veliko repno tveganje zaradi pavšalnega plačila glavnice ob zapadlosti, kar povečuje tveganje za imetnike obveznic.

Slabosti

  • Hipotekarno zavarovanje ponuja nižji donos kot zadolžnice.
  • Varnost, zavarovana s hipoteko, se pogosto trdi, da so varne naložbe pritegnile negativno javnost zaradi njihove vloge v hipotekarnih krizah leta 2008. Banke so zaradi visoke donosnosti postale samozadovoljne in dajale posojila osebam z nizko kreditno sposobnostjo. Ko so hipotekarne hipoteke zamujale, je to privedlo do izgube milijonov dolarjev denarja vlagateljev in bankrota mnogih velikih investicijskih bank, kot sta brata Lehman. Torej so te obveznice tako dobre kot sredstvo in ljudje, ki si za ta sredstva izposojajo denar.
  • Takšni imetniki obveznic se v primeru znižanja obrestne mere na trgu soočajo s tveganjem predplačila. Poleg tega bo denar, ki ga bodo prejeli, treba vložiti po nižji stopnji, kar zmanjša njihovo donosnost.

Zaključek

Hipotekarne obveznice kot razred sredstev ponujajo diverzifikacijo in vlagatelju ponujajo višji donos kot zakladnice in manjše tveganje kot obvezniške obveznice. Poleg tega investicijskim bankam zagotavljajo denar za nakup več hipotek, banke pa za posojanje več denarja, kar pomaga ohranjati konkurenčnost hipotekarnih obrestnih mer in likvidnost trgov.